Courbevoie : pourquoi la population baisse ?

En 2011, la population officielle de Courbevoie était de 88 530 habitants. 5 ans plus tard, en 2016, la population n’était plus que de 81 720 habitants, soit 7,7% de moins, 6810 habitants disparus. Que s’est-il passé ?

Une baisse de la population polémique

En cette période municipale, les opposants voient dans cette baisse de la population la conséquence de la gestion désastreuse de la municipalité sortante. Les habitants « fuiraient » Courbevoie à cause (cochez votre case préférée) du prix des loyer / du prix de l’immobilier / du manque d’infrastructures / du manque d’espace verts / de l’âge du capitaine.

De son côté, l’équipe sortante relativise cette baisse qui serait normale après une période de forte densification de la ville et découlerait d’un choix volontaire de faire plus d’espace verts, de l’absence de nouveaux grands programmes et du vieillissement naturel de la population…

Alors qui a raison, qui a tort ? Pour le savoir, je suis allé analyser en détail les chiffres du recensement publiés par l’INSEE.

Spoil : tout le monde a tort…

Comprendre le recensement

Quelques mots au préalable pour comprendre comment fonctionne le recensement. Dans les communes de plus de 10 000 habitants, le recensement est effectué chaque année, sur 1/5e de la population. Au bout de 5 ans, les chiffres sont consolidés pour donner le résultat officiel, qui sera daté de l’année médiane.

Le dernier chiffre publié est daté de 2016. Cela signifie donc qu’il concerne un recensement réalisé entre 2014 et 2018. Chaque année, le chiffre est ainsi mis à jour sur la base du recensement des 5 dernières années. La population de 2017 (donc du recensement entre 2015 et 2019) a été publié en décembre, mais les résultats détaillés ne seront livrés qu’en juin. Je me base donc sur les chiffres de 2016.

Le recensement est réalisé par l’INSEE (institut national de la statistique publique), en collaboration avec les communes. C’est donc la ville qui se charge de piloter les agents recenseurs, sous la supervision de l’INSEE.

Que disent les chiffres ?

Alors que disent précisément les chiffres du recensement pour Courbevoie :

  • Une population en baisse donc, avec un léger vieillissement de la population, et une perte particulièrement marquée sur les moins de 44 ans.
  • 12,3% des habitants ont changé de logement au cours de la dernière année (nous y reviendrons), dont 8% viennent d’une autre commune.
  • Il y avait en 2016, 47 824 logements à Courbevoie, soit une augmentation de 2,8% par rapport à 2011.
  • En revanche la part des résidences principales s’est effondrée, passant de 87,9% à 80,9% ! Cela s’explique d’une part par l’augmentation des logements vacants (de 6,8% à 9,3%), mais surtout des résidences secondaires et logements occasionnels qui ont presque doublé, passant de 5,3% à 9,8% !
  • Plus étonnant : le nombre de logements occupés par des personnes propriétaires de leur résidence principale reste assez stable (16 262 contre 16 821, soit une baisse de 3%)
  • Le nombre de logements occupés par des locataires de leur résidence principale hors HLM suit la même trajectoire : 13 933 contre 14 230 en 2011, soit une baisse de 2%
  • En revanche, le nombre de logements occupés par des locataires HLM baisse très significativement, de 8830 logements à 7426 en 5 ans, soit 15% de baisse !

  • Enfin, la taille des ménages par habitation est stable à 2,1 personnes par habitation (en résidence principale)

Ce que ne disent pas les chiffres

« La population baisse parce qu’il y a un vieillissement de la population »

Faux : la taille des ménages est totalement stable depuis plusieurs années dans la ville. Si cette observation est généralement vraie, et pourrait être une explication valable, elle ne s’applique pas dans le cas précis de Courbevoie

« La population baisse parce qu’on n’a pas construit »

Faux : s’il n’y a pas eu de nouveaux grands programmes, depuis le Faubourg de l’Arche jusqu’au prochain Village Delage, le parc de logement a quand même augmenté de 2,8%. La ville n’a donc pas supprimé de logements pour dé-densifier (on aimerait bien pourtant voir l’ensemble Charras rasé pour en faire un grand Central Park ! )

« La population baisse parce que les gens fuient Courbevoie »

Faux : 12,3% des habitants ont emménagé dans l’année. 4% venaient de la ville, et 8,3% d’une autre ville. Ces chiffres n’ont rien à envier aux communes alentours. Ainsi, ils étaient respectivement 3,3% et 7% pour Asnières, 4,4% et 7,3% pour Puteaux, 3,9% et 8,3% pour Levallois ou encore 3,2% et 7,5% pour La Garenne. Ces chiffres traduisent au contraire une attractivité de la ville comparable, voire meilleure que les villes alentours, n’en déplaisent à ceux qui, en période municipale, aiment donner l’impression de vivre dans une ville du tiers monde.

« La population baisse parce que le prix de l’immobilier est trop haut »

Insuffisant : cette affirmation (souvent liée à la précédente malgré la contradiction…) est très partiellement vraie. En effet, le prix de l’immobilier a fortement augmenté sur la ville. Ce qui peut expliquer en partie l’augmentation des logements vacants. Mais la baisse du nombre de logements dont l’occupant est propriétaire baisse « seulement » de 3%. Chez nos voisins, ce nombre augmente de 5% à Asnières, reste stable à la Garenne mais baisse de 0,5% à Puteaux, de 2% à Levallois. Courbevoie obtient donc une performance moins bonne, mais qui est loin d’expliquer la baisse spectaculaire du nombre d’habitants au global.

La population baisse parce qu’il y a trop de logements vacants

Vrai, mais insuffisant : les logements vacants ont fortement augmenté sur la ville, passant de 3180 à 4464, soit une hausse de 40%. Ce chiffre significatif positionne Courbevoie, avec 9,3% de logements vacants, dans le haut du classement. Asnières est au même niveau, Puteaux est à 8,4%, Levallois à 8,1% et La Garenne à 8,7%. Et à l’exception notable d’Asnières, dont la situation est sans doute particulière, les autres villes ont connu aussi des augmentations significatives. +46% à Puteaux, +30% à Levallois, +37% à La Garenne. Cette augmentation des logements vacants semble donc toucher de nombreuses villes et avoir des explications plus structurelles. Il faudrait sans doute regarder du côté du nombre de déménagements chaque année, et du prix de l’immobilier qui peut parfois ralentir certaines transactions.

Mais alors que se passe-t-il ?

Mais alors pourquoi la population baisse-t-elle ?

La comparaison avec les villes proches du département, avec Paris et avec la moyenne des Hauts-de-Seine donne des indications intéressantes.

On constate ainsi que Courbevoie obtient une part de résidences principales anormalement bas, à 80,9%. Et que l’explication principale est à chercher du côté de la part des résidences secondaires (y compris les logements occasionnels).

Leur nombre est passé de 2458 à 4685, soit une augmentation de 90% ! Et cette fois-ci, rien de comparable chez aucun de nos voisins. Leurs chiffres sur ce front restent stable, ou progressent mais très légèrement.

« Alors, c’est la faute d’Airbnb ? »

Louche : Vient alors une autre solution. Ce serait la faute des locations Airbnb qui se multiplient avec la proximité de La Défense. Cette analyse résiste mal à la comparaison. Certes Courbevoie bénéficie de La Défense, mais de là à avoir plus de logements Airbnb que Paris ? De là à en avoir le triple de Puteaux ou Levallois ?

Nous avons donc 2227 logements qui sont passés en 5 ans de résidence principale à résidence secondaire.

Il est alors temps de revenir au 2e chiffre le plus étonnant de cette analyse :


1304 logements de type HLM loués vides ont disparu entre 2011 et 2016 à Courbevoie, soit 15% du parc !

Jetons un oeil à nos voisins sur le sujet des HLM. Ils ont donc :

  • Augmenté de 6% à Asnières
  • Augmenté de 9% à Puteaux
  • Augmenté de 4% à Levallois
  • Aumenté de 13% à La Garenne
  • Et pour rigoler, même à Neuilly, augmenté de 25% !

Et pour cause : avec la loi SRU, chaque construction doit apporter de nouveaux HLM, et Courbevoie est maintenant en règle avec la loi !

Tout se passe donc comme si des résidences principales de type HLM étaient subitement et massivement devenues des résidences secondaires ?!

A suivre…

On le voit donc, les réponses évidentes, de bon sens, ne permettent pas d’expliquer la baisse de la population de la ville.

La baisse de la population semble au contraire découler de résultats étranges au niveau des résidences secondaires et des HLM, résultats totalement hors normes par rapport aux villes avoisinantes.

A noter que les chiffres de 2017 viennent d’être publiés et la ville reste stable à 81 719 habitants (on en a perdu 1, il devait être aux toilettes à ce moment là…).

Je poursuis donc l’enquête, à la recherche des 5000 habitants égarés…

2 pensées sur “Courbevoie : pourquoi la population baisse ?

  • 8 janvier 2020 à 9 h 26 min
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    Super boulot!.
    Quelques pistes pour poursuivre :
    1° les personnages agées en résidence secondaire à Courbevoie
    Certaines personnes qui disposent de résidence secondaire s y installent à l’age de la retraite en résidence principale et conservent leur appartement courbevoisien. Mon immeuble est souvent à moitié vide pour cette raison.Avec une population de cadres aisée, c’est un cas sans doute courant. Dans ce cas ca serait signe d’un vieillissement de la population. Si on regarde l ‘évolution des tranches d’age au dessus de 45 ans, ca a clairement augmenté entre 2011 et 2016.
    2° occupation des HLM ?
    Pour rappel, l’affaire du gardien HLM qui sous louait des bien HLM vides avait mis en lumière que cette situation avait pu arriver parce que l’office HLM était géré de manière hmm discutable : de nombreux biens n’étaient pas remis en location immédiatement après travaux.
    Autre hypothèse : On peut aussi imaginer qu’une partie importante du parc HLM est en cours de travaux et donc inoccupé?
    3° Effet AirBNB
    La Défense dispose d’une capacité hotelière inférieure aux besoins en semaine.
    Dans mon entreprise de la Defense, la majorité de mes collègues en visite prennent du AirBnB à Nanterre ou Courbevoie, souvent parce que leurs voyages sont organisés au dernier moment et que les hotels sont pleins ou bien trop chers car très haut de gamme (Hilton, Mellia, etc..).

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    • 8 janvier 2020 à 19 h 19 min
      Lien Permanent

      Merci de votre réponse !
      Pour les personnes âges en résidence secondaire, oui c’est possible. Mais comme le reste, c’est le décrochage subitement, et la comparaison avec les villes alentours qui est étonnante. Cela arrivera massivement à Courbevoie, mais pas à La Garenne ou autre ?

      Pour l’occupation des HLM, c’est une question ouverte en effet. Mais l’opposition siège à la commission HLM, j’ai donc tendance à penser qu’il ne peut pas s’y passer n’importe quoi. Mais c’est à vérifier. Et s’il y avait une part importante des HLM en travaux, on le saurais (pour rappel, je parle de 1400 logements, et l’énorme complexe des damiers n’en fait « que » 250)

      Pour Airbnb, c’est aussi une piste valable, avec en effet la proximité de La Défense. Mais là aussi, un tel écart entre Courbevoie et Puteaux m’étonne. Et surtout, cela aurait du se traduire je pense par une baisse des propriétaires ou des locataires privés, pas par une baisse des HLM (sauf si les HLM sont loués sur Airbnb ?? 😉 )

      Après, peut-être est-ce un peu la somme de tout ça, mais mon sens mathématique reste perplexe…

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